Юридическая проверка квартиры перед сделкой — это 15 обязательных пунктов: от актуальной выписки ЕГРН до согласия супруга и отсутствия долгов по ЖКХ. Пропуск одного пункта может стоить покупателю квартиры и карьеры риелтора.
Документы: что запросить у продавца
- Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) — актуальные собственники, обременения, площадь.
- Правоустанавливающие документы — цепочка от текущего владельца до первого.
- Технический паспорт / поэтажный план — сверка площади и перепланировок.
- Справка о зарегистрированных (форма 9) — кто прописан.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Согласие супруга на сделку (если квартира нажита в браке).
- Согласие органов опеки — если среди собственников несовершеннолетние.
ЕГРН: на что смотреть в выписке
- Собственник совпадает с продавцом по паспорту?
- Обременения: ипотека, арест, запрет регдействий, рента, аренда.
- Основание права: договор купли-продажи, дарение, приватизация, наследство.
- История переходов: частые перепродажи за короткий срок — повод копнуть глубже.
При продаже проверяйте непрерывный срок владения для налогового вычета: если право прекращалось и возникало снова — минимальный срок обнуляется. Подробнее — в обзоре изменений 2026.
Красные флаги
- Продавец «не может» показать выписку ЕГРН.
- Дарение между родственниками недавно — возможное прикрытие банкротства.
- Несовершеннолетний собственник без участия опеки.
- Незарегистрированная перепланировка (снос несущей, объединение комнат).
- Долги по ЖКХ больше, чем озвучивает продавец.
- Банкротство продавца или супруга в процессе.
Финмониторинг: порог 5 млн ₽
Для сделок с участием риелтора свыше 5 000 000 ₽ действует обязательный контроль. Агент обязан знать требования верификации клиента — незнание не освобождает от ответственности.
Чек-лист перед подписанием ДКП
- Выписка ЕГРН свежая, обременения сняты или учтены в сделке.
- Все собственники на месте, паспорта сверены.
- Согласия (супруг, опека) получены.
- Расчёт: безнал через аккредитив/ячейку/эскроу — не наличными в подъезде.
- Акт приёма-передачи и передача ключей прописаны.
Юридическая грамотность — одна из компетенций профстандарта 09.003. Системно её даёт профпереподготовка — см. как выбрать курс риелтора.
Частые вопросы
Достаточно ли выписки ЕГРН для проверки квартиры?
Нет. Выписка — основа, но нужны ещё справки о зарегистрированных, согласие супруга, проверка задолженностей по ЖКХ и история переходов права.
Какие обременения самые опасные?
Запрет регистрационных действий, арест, ипотека без погашения, рента, договор долевого участия с незарегистрированным правом.
Кто отвечает, если риелтор пропустил обременение?
При профессиональном сопровождении — агент и/или риелтор в пределах договора. Пропуск обременения — одна из главных причин судебных исков к агентам.