Как стать риелтором с нуля в 2026 году. Пошаговая инструкция

Чтобы стать риелтором в 2026 году, лицензия не нужна: юридически достаточно договора с агентством или статуса самозанятого. Но рынок уже живёт по-новому — готовится государственный реестр специалистов, а агентства и клиенты всё чаще спрашивают диплом. Ниже — весь путь от нуля до первой сделки, по шагам.

Шаг 0. Что требует закон сейчас

Формальных барьеров пока минимум: нет обязательной лицензии, нет квалификационного экзамена. Работать можно в штате агентства, по агентскому договору или как самозанятый.

Но это меняется. Минцифры предложило законопроект о создании единого государственного реестра специалистов по недвижимости: работать с клиентами смогут только внесённые в базу. Подробный разбор изменений — в статье «Законодательный цунами в недвижимости».

Шаг 1. Выбрать формат: агентство или частная практика

Новичку — однозначно агентство. Причины:

• Готовый поток заявок и база объектов — не нужно искать клиентов с нуля.
• Наставник, который проверит первый договор и подстрахует на показе.
• Юрист агентства — страховка от фатальных ошибок с обременениями.

Частная практика имеет смысл после 15–20 закрытых сделок, когда появляются собственная репутация и рекомендации.

Шаг 2. Получить систему знаний

Профессия давно перестала быть «показал квартиру — получил комиссию». Рабочий минимум риелтора в 2026 году:

• Гражданское и жилищное право: ДКП, задаток, обременения, права несовершеннолетних.
• Проверка юридической чистоты объекта и истории владения.
• Ипотека, включая льготные и субсидированные программы 2026 года.
• Налоги при продаже — с 2026 года минимальный срок владения должен быть непрерывным.
• Оценка объекта и аргументация цены цифрами.
• Переговоры: холодные звонки, возражения, торг.

Системно это даёт программа профессиональной переподготовки по профстандарту 09.003 «Специалист по операциям с недвижимостью». Ориентир по объёму — 250–350 часов: меньше — обзорный курс, а не профессия.

Шаг 3. Документ, который проверяют, а не верят на слово

Диплом о профпереподготовке от лицензированного учебного центра вносится в ФИС ФРДО — федеральный реестр Рособрнадзора. Работодатель или клиент проверяет его за 30 секунд. Сертификаты без записи в реестре юридической силы не имеют — как это устроено, мы разобрали в статье про проверку дипломов в ФИС ФРДО.

Шаг 4. Практика под наставником

Первые недели в профессии решают всё. Идеальная схема — стажировка в действующем агентстве:

1. Наблюдение: как ведёт показ и переговоры опытный агент.
2. Работа по скриптам: первые холодные звонки с разбором записей.
3. Первая сделка в паре с наставником — от аванса до Росреестра.

Шаг 5. Инструменты и клиенты

• Площадки: ЦИАН, Авито, Домклик — базовые витрины объектов.
• CRM: учёт клиентов и касаний с первого дня, даже если это таблица.
• Личный бренд: профиль с кейсами и отзывами со временем приводит тёплых клиентов без рекламы.

Шаг 6. Налоговый статус

• Штат агентства — налоги платит работодатель, доход ниже, риски минимальны.
• Самозанятость (НПД) — стандарт для агентов на проценте: ставка 4–6%, регистрация за 10 минут.
• ИП — когда обороты выросли и появились расходы, которые выгодно учитывать.

Шаг 7. Первая сделка

Реалистичная планка для новичка в агентстве — 1–3 месяца активной работы до первой закрытой сделки. Сколько она принесёт — зависит от города и вашей доли в комиссии: полный расчёт по городам — в статье «Сколько зарабатывает риелтор в 2026 году».

Короткая версия: 7 шагов

1. Проверить требования закона (сейчас — минимальны, но готовится реестр).
2. Выбрать агентство для старта.
3. Пройти профпереподготовку по профстандарту 09.003.
4. Получить диплом с записью в ФИС ФРДО.
5. Отработать навыки на практике под наставником.
6. Настроить инструменты: площадки, CRM, личный бренд.
7. Оформить самозанятость и закрыть первую сделку.